El debate

La vivienda aún no toca suelo

Por: | 25 de enero de 2013

Después de 17 trimestres de correcciones, los precios de la vivienda acumulan un ajuste nominal del 27,1% y del 34,4% en términos reales. Son los últimos datos sobre el sector hechos públicos por el Ministerio de Fomento. Lo peor, según coinciden los analistas, es que el ajuste aún está lejos de vislumbrar un final. La luz al final del túnel no se ve por ningún lado. Y esa es, también, la opinión generalizada de los expertos de Economismo, que cuenta esta semana con Miguel Ángel García, José Luis Martínez, Santiago Carbó, José García Solanes y Juan Ramón Cuadrado.

Miguel Ángel García, responsable del gabinete económico de CC OO, recuerda que entre 1997 y 2007 el precio medio de la vivienda en España creció el 190% nominal, mientras que entre 2007 y 2012 el descenso ha sido del 23,8%, por lo que “parece lógico asistir a una mayor caída en el futuro próximo, aunque no tan importante como para compensar todos los excesos del pasado”. En su opinión, la economía española se enfrenta a un problema de excedente en viviendas terminadas (700.000) que lastra el balance del sector financiero y restringe la oferta productiva en el sector, “pero también sufre los graves problemas de acceso a la vivienda de una parte no pequeña de la población”. Su propuesta pasa por cambiar la política pública de vivienda aplicada desde 1960 y articular una política concentrada en el fomento del alquiler con el objetivo de conseguir precios más razonables. “Una política de subvención pública hasta garantizar un esfuerzo del inquilino alrededor del 30% de su renta permitiría ampliar el mercado y utilizar para ese fin una parte del actual stock de viviendas”, sostiene García. Según sus cálculos, bastarían 2.500 millones de euros al año para realizar alrededor de medio millón de actuaciones, aunque “la vuelta a niveles normales de construcción (250.000 anuales) tardará todavía algunos años”.

José Luis Martínez, estratega de Citigroup para España, considera que el sector residencial español se enfrenta a dos ajustes, de precio y de cantidad, que podrían absorberse vía inflación y vía demanda internacional, respectivamente. “Pero ninguna de estas dos potenciales salidas son fáciles”, admite, ya que “es complicado que la inflación sea suficiente en un entorno de recesión”. Lo único que queda entonces, dice, es poner las condiciones internas para que España sea un buen sitio donde invertir y vivir. Pero el economista admite que España se enfrenta a una encrucijada complicada para hacer eso realidad: el consumo limitado por la deuda de las familias, el crédito limitado por la tensión en los mercados internacionales, los ajustes obligados en la banca, los ajustes fiscales para reducir el déficit, los ajustes de precios y en la construcción... “¿Una solución? No, un conjunto de medidas para ir resolviendo los problemas. Y tiempo y disciplina para aplicarlas”, recalca.

Para Santiago Carbó, catedrático de Economía y Finanzas de la Bangor Business School, el ajuste en los precios del mercado inmobiliario que se está produciendo desde 2008 se está dando de forma más lenta que en otros países. “Existe un elevado stock de vivienda que seguramente sigue superando el millón y que va a precisar un ajuste mayor del que se ha producido hasta este momento”, subraya. Según sus cálculos, desde el pico, sería preciso un ajuste de al menos el 45% en los precios de media, “pero hasta ahora se ha completado tan solo poco más de la mitad del ajuste”, dice Carbó. A modo de paréntesis, el catedrático cuestiona las “significativamente mejorables” estadísticas de precios de la vivienda en España.

El ajuste no será tan severo, según José García Solanes, catedrático de la Universidad de Murcia, que cita estudios previos a la crisis que indicaban que las viviendas estaban sobrevaloradas entre 30% y 35%. “Si hasta ahora la caída acumulada suma el 26%, el margen que queda no debería sobrepasar el 10% o el 12%”, apunta. En su opinión, si bien el stock de viviendas no vendidas es muy elevado, la creación del banco malo puede contener la caída de los precios al disponer de un horizonte largo para dar salida a unos inmuebles que ha tenido que absorber. García Solanes subraya que si la actividad económica se recupera a partir de los próximos trimestres “es muy probable que la demanda empiece a reanimarse, no solo por parte de los residentes españoles, sino también por los extranjeros”.

El catedrático de la Universidad de Alcalá Juan Ramón Cuadrado abunda en la tesis mantenida por otros expertos de Economismo y subraya que, más que la cantidad real de viviendas sin vender, el interés es saber cómo se distribuyen geográfica y cualitativamente esas viviendas. “En el total se computan apartamentos y viviendas en zonas costeras, concebidas como segunda vivienda y cuya venta será mucho más difícil”, apunta, y cita también urbanizaciones en áreas metropolitanas pero alejadas, como Seseña y La Sagra. “El mapa de la demanda es muy heterogéneo”, subraya, y pone como ejemplo ciudades como San Sebastián, con una escasa caída de los precios (2,7%), o algunos barrios de Madrid, Barcelona y Bilbao. “De hecho, en bastantes de estos centros urbanos será preciso, mejor dicho, es ya necesario, construir más viviendas”. Por el contrario, las caídas de precios más elevadas (40% y más) se están produciendo donde hay fuertes excedentes de construcción residencial, y no precisamente en el núcleo urbano, como en Alicante, Castellón, Almería, Cádiz y Castilla-La Mancha. Cuadrado calcula un nuevo retroceso en los precios en los próximos cuatro años del 20%, “aunque aminorando la caída a partir de 2015-2016”. Eso supone que no habrá reactivación del sector de la construcción antes de 2017, de forma general. La falta de financiación, el nivel de desempleo, la reducción de ingresos familiares, el envejecimiento de la población y la salida de inmigrantes son factores que, como recuerda el catedrático, refuerzan la tesis de que los precios de la vivienda aún tienen un amplio margen de caída por delante. “En su conjunto, ningún operador serio opina que hemos tocado suelo”, apunta. Cuadrado critica que el Gobierno quiera “calentar el mercado” para estimular la compra de vivienda y, por otro lado, aplique “desincentivos” como el incremento del IVA o la supresión de la deducción en el IRPF.

Hay 7 Comentarios

Muy interesante. Gracias por el aporte

Yo compre un piso cuando decían "el ladrillo no baja" y no sólo no explotó, sino que las construcciones de esa época son para llorar. Mirad: yocompreunpisoaiberdrola.blogspot.com.es

La crisis inmobiliaria nos se hubiese producido si los sueldos se hubiesen actualizado al coste de la vida real (1.000 Euros de hoy = 20.000 Pts. del año 1979) El poder adquisitivo de un empleado de hoy es 4 veces y media inferior al de nuestros padres.
Veintiocho años de súper maquillaje continuado de las cifras del I.P.C. han traído estos problemas y muchos más que van a traer.
El más del 70% de la población española, es mileurista o no llegamos, para un mileurista, 60.000 euros por una vivienda es un lujo inalcanzable. Los pisos bajarán muchísimo hasta quedar los precios en niveles del año 1984 o anterior. Muchas personas de dinero hicieron acopio de pisos llegando a ser propietarios de 5 ó más, dichos pisos nunca han sido destinados a vivienda, quedándose por lo tanto estos vacíos. Esto es lo que provocó las espantosas y continuadas subidas de los inmuebles. Aquellas personas que hicieron acopio de viviendas para venderlas después a precio más alto colapsaron el mercado, si tardan en vender, no recuperaran ni el 20% de lo que pagaron por ellas. Los precios actuales tienen que decrecer muchísimo por que el salario real del español que necesita la vivienda es ínfimo y no la puede comprar.

La gente quebrada sin posibilidad de compra y el mercado??? dice que los precios no bajan COSA ABSURDA!!!!! ¿ sera que estan sesgados los mercados???? el capitalismo atroz en accion http://ernesto-consultoria.blogspot.com/2012/11/la-servidumbre-moderna-sistema.html

VER ESTOS ENLACES :

http://ernesto-consultoria.blogspot.com/2012/11/la-propiedad-privada.html

http://ernesto-consultoria.blogspot.com/2012/12/la-mano-invisible.html

El extraño caso de las exportaciones de España - Dentro las malas noticias que vive la Economía Española, hay un ámbito que sirve de esperanza: las exportaciones. Pero la política monetaria actual podría hacer que nuestro brote verde se quede sin agua y acabe muriéndose… http://www.miguelangeldiez.com/2013/01/25/exportaciones-espana

Averilulo cuando tocará fondo en : Recuperación Económica Mundial Capitulo 4 en youtube. Este video ha sido calificado con 100 puntos.

http://bit.ly/UqObyi
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