En economía, diferentes modelos tienen como atractivo su aplicación a múltiples situaciones de la vida real. El dilema del prisionero, en el que dos presos tienen que optar entre colaborar o enfrentarse, teniendo como resultado diferentes penas de prisión, puede ser uno de ellos. En las estrategias de confrontación ambos presos podrían estar en una situación peor que en una estrategia de colaboración, pero cualquiera puede tener dudas de la estrategia seleccionada del otro y puede llegar a una solución lejos de la óptima.
Si analizamos la interrelación entre el sistema bancario y las empresas inmobiliarias, encontramos una compleja versión de este juego, en el que un ingrediente adicional es el hecho de que el implacable juez de la versión original del dilema, puede tener una actitud distinta ante estrategias de colaboración o de confrontación. El importe en juego es relevante, como muestran, por ejemplo, los informes de los dos expertos independientes que han evaluado las necesidades de capital del sector, Oliver Wyman (ver tabla adjunta) y Roland Berger, ya que afecta a unos 220 mil mil € de crédito al sector promoción y construcción y a unos 75 mil mil € de activos adjudicados.
Fuente: Oliver Wyman
La estrategia de confrontación llevaría a los bancos a exigir a sus deudores inmobiliarios todas las deudas vivas, independientemente de que saben que con ello pueden llevar a las entidades a la quiebra ya que el valor de sus activos no soporta dichas deudas, menos después de que las exigencias de provisión del implacable juez –Banco de España--, hayan reducido al precio al que los propios bancos pueden estar vendiendo sus activos. Dicho de una forma más sencilla, los bancos, a los que el supervisor ha forzado a reconocer pérdidas en los activos y, en consecuencia, a recapitalizarse, si es necesario, con ayuda de fondos europeos, exigirían a las empresas inmobiliarias que hiciesen frente a todos sus compromisos –al menos a las empresas que hoy siguen activas, porque muchas que han ido cayendo por el camino ya no puede hacer frente a sus compromisos y cancelaron sus deudas entregando sus activos en pago--. Esta exigencia haría inviables a muchas de las empresas y difícilmente recuperables las deudas, generando mayores pérdidas a los bancos.
Por el contrario, para las empresas inmobiliarias, su estrategia de confrontación pasaría por dejar de pagar sus deudas y esperar a que los bancos se quedasen con los activos dados en garantía, lo que llevaría a su desaparición y a la pérdida del capital de sus accionistas.
En cualquiera de ambas situaciones, se llegaría a un escenario lejano al que buscaba el supervisor y muy alejado de los intereses de los bancos, de las empresas inmobiliarias y, en general, del resto de agentes económicos, que verían como se agravarían las dificultades de acceso al crédito y el hundimiento de la actividad inmobiliaria.
Una estrategia de colaboración, por el contrario, podría llevar a resultados más favorables. Las pérdidas ya reconocidas por exigencia de la normativa contable podrían “traspasarse” a los deudores, minorando su deuda para hacer viable su actividad, aunque ello supusiese retener el derecho a recibir cualquier beneficio futuro de la actividad inmobiliaria –¡no perdemos la esperanza de que los activos hoy sin apenas valor puedan ser minas de oro en un futuro!--. Los deudores, aligerados de la pesada carga de su deuda, podrían construir sobre suelos cuyo valor se habría ajustado a la realidad de mercado, formular proyectos más acordes con la nueva realidad, y volver a vender viviendas de forma clásica, con importantes entradas y menor nivel de endeudamiento para los compradores.
Aquí, el papel de juez implacable del modelo teórico es relevante. La aplicación de un marco regulatorio y contable adecuado cuando se hayan dado muestras de colaboración y ésta tenga visos de permitir alcanzar resultados favorables –y no sea un mero maquillaje—puede facilitar mucho la situación. No es algo novedoso. En el tratamiento de los concursos de acreedores, la “colaboración” que supone alcanzar un convenio de acreedores y cumplirlo durante 12 meses supone clasificar la deuda como normal, liberar las provisiones en exceso de la quita reconocida y permitir el devengo de intereses.
Si la banca pudiese llevar a cabo restructuraciones de deuda, usando las importantes provisiones fijadas por los dos RDLs tanto para el riesgo inmobiliario problemático como para el que está en situación normal –“Decretos Guindos”—, y obteniendo como resultado que el crédito restructurado pudiese clasificarse como normal, devengar intereses y “liberar provisiones” –aunque tuviesen que ser forzosamente utilizadas para sanear otros créditos y nunca para aumentar el beneficio--, eso supondría un poco de oxígeno en dos sectores necesitados de aire fresco. Uno de ellos ya ha visto un respiro en los apoyos de hasta 100.000 mill € concedidos por la UE para la recapitalización de la banca, y la mejor forma de aprovecharlo será ayudando a que el riesgo inmobiliario no sea un problema adicional en un futuro cercano, sino que empiece a ver una solución.
Como el propio FMI indica en su reciente informe de Evaluación del Sistema Financiero español, es clave encontrar soluciones para los activos heredados por el sistema financiero –“legacy assets” en terminología del Fondo--, y para ello es importante un análisis detallado del inventario existente y es clave, aunque el FMI no lo menciona, evitar que este inventario crezca. Para gestionar el inventario existente podrán identificarse otras vías de colaboración podrían darse en el futuro, pero quedan para otro post, en el que reflexionaremos sobre cómo gestionar el importante stock inmobiliario en manos de los bancos y que el Gobierno espera que sea transferido a unas sociedades responsables de liquidarlo, las SGA, de cuya concreción aún esperamos noticias.
