La reforma hipotecaria, a punto de nacer

Por: | 25 de abril de 2013

En breve, tendremos una normativa hipotecaria renovada, que actualmente se encuentra en el Senado, bajo la forma de la Proposición de Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, aprobada por el Congreso de los Diputados, sobre una refundición de dos iniciativas previas, en las que ha introducido numerosas modificaciones:

1) El Proyecto de Ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, procedente a su vez del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre.

2) La Proposición de Ley de regulación de la dación en pago, de paralización de los desahucios y de alquiler social, de iniciativa legislativa popular.

No se trata de un texto de nueva planta, ya que, en su mayor parte, se dedica a modificar hasta siete normas legales, lo que apunta a la complejidad del tema, más allá de las discusiones que se han venido manteniendo sobre su contenido, que, sin duda, no desparecerán con su aprobación final.

Aunque el Senado puede introducir modificaciones, sobre las cuales tendrá que pronunciarse definitivamente el Congreso de los Diputados, y de hecho en estos momentos los grupos de interés implicados siguen solicitando cambios, no esperamos que se produzcan alteraciones de especial calado. Por esta razón, adoptamos como base de partida el texto que ha salido del Congreso, que, además, es el primero que se dispone con la configuración que debe adoptar la futura ley.

Para simplificar, en este post nos vamos a centrar en aquellas medidas que calificamos de estructurales, por cuanto afectan a la actividad hipotecaria en general, al menos cuando la
garantía del correspondiente préstamo es la vivienda habitual, y dejamos de lado, para otra ocasión, las que van específicamente orientadas a proteger a colectivos determinados de prestatarios. Ello es debido a su particular vulnerabilidad, cuyo origen inmediato hay que situarlo, desde luego, en la profunda crisis que estamos padeciendo en estos momentos en España.

Las medidas estructurales van todas en la misma dirección, en beneficio del prestatario. Evidentemente, esto debe considerarse positivo, más en estos momentos de crisis, pero no hay que olvidar que también se elevan los riesgos y costes de entidades prestamistas, por lo que éstas pueden estar menos dispuestas a conceder estos préstamos, esenciales para acceder a la vivienda en propiedad. En todo caso, lo harán en condiciones más onerosas para los prestatarios, algo que se viene reflejando desde hace tiempo en los diferenciales que se aplican a los formalizados a tipo variable, que son la gran mayoría.

Tabla

Quizás el elemento donde se producen más cambios en favor del prestatario son los intereses de demora. En primer lugar, porque se limita su cuantía a 3 veces el interés legal del dinero, lo que en estos momentos sitúa el límite en el 12%, cuando se estaban aplicando tipos mucho más elevados. En segundo lugar, dichos intereses ya no se capitalizarán, por lo que no contribuyen a incrementar la deuda que debe atender el prestatario. Por último, entran los penúltimos en el reparto de lo que pueda obtenerse con la subasta en la vivienda, que sigue este orden: 1) intereses del préstamo 2) capital del préstamo 3) intereses de demora y 4) costas judiciales.

A efectos de la subasta, la valoración de la vivienda no puede ser inferior al/75% del valor de tasación en el momento de la escritura del préstamo y, si la misma queda desierta, la entidad se adjudicaría la vivienda por el 70% de su valor, frente al 60% actual. Al mismo tiempo, se favorece la presentación de pujas en este tipo de subastas al reducir del 20% al 5% el porcentaje del aval necesario para presentarse a la misma. En la misma dirección, se amplía de 20 a 40 días el período de tiempo para depositar el importe de la adjudicación, lo que favorece la búsqueda de su financiación.

En caso de adjudicación de la vivienda a la entidad, el deudor puede participar, al 50%, en la posible plusvalía de la futura venta de la vivienda durante los siguientes 10 años.

También se establece un mínimo de 3 plazos, en principio mensuales, para poner en marcha el proceso de adjudicación de la vivienda, cuando antes bastaba con uno solo, algo que sería deseable se completara con algún porcentaje de significación del importe impagado sobre el total del préstamo, digamos un 5% o un 10%. 

Tras la importante sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, además se pueden alegar cláusulas abusivas en el proceso de adjudicación, lo cual puede tener como consecuencia su paralización o anulación.

Por último, se establece la posibilidad de aplicar quitas a la deuda que quede pendiente de pago tras la ejecución hipotecaria, siempre que se hayan cubierto determinados porcentajes de la deuda, 65% en el plazo de 5 años, o 80% en el plazo de 10 años.

En este punto vemos una debilidad de la reforma, no tanto por las quitas en sí, sino por su carácter prefijado. Lo suyo sería que este tipo de figuras se manejara dentro de un proceso de segunda oportunidad, que permita a una persona física acogerse a algún tipo de proceso concursal, pero más adaptado a sus características, para dar solución a su posible sobrendeudamiento, sea por motivos de negocios o por otras causas, como desempleo, enfermedad, etc. Es posible que en un futuro inmediato se elabore una legislación de este tipo, que sería novedosa en nuestro país.

En definitiva, dejando al margen consideraciones que sabemos que son objeto de fuerte polémica, creemos que la reforma hipotecaria que veremos en breve es netamente positiva para los prestatarios, no tanto para las entidades de crédito, pero por eso mismo debe considerarse equilibradora de una situación que, claramente, no era posible mantener por mucho tiempo.

Hay 1 Comentarios

Por supuesto que deben salir perjudicados los bancos, no los prestatarios. No cabe duda de que las cláusulas de las hipotecas son una soga al cuello del prestatario, que no tiene derecho ni a respirar. No se debe quebrantar el estado de derecho en este asunto, pero está claro que en la situación en que vivimos, provocada en gran parte por los bancos y sus malas praxis, éstos deben pagar su cuota de culpa.

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